Evergrande was de op één na grootste projectontwikkelaar van China. De neergang voor Evergrande begon een jaar geleden. In september 2020 kwamen er nieuwe regels van de Chinese overheid waardoor er minder vreemd vermogen was toegestaan bij het ontwikkelen van vastgoed. Deze nieuwe regels zorgden er acuut voor dat Evergrande geen nieuw vreemd vermogen kon aantrekken. Er dreigde zelfs even een tekort aan liquiditeit. Op het laatste moment werd er een deal gesloten met strategische investeerders om te voorkomen dat er geen geld meer in kas zat. Evergrande had beter moeten weten, want medio 2019 gaf Xi Jinping al aan dat ‘huizen er zijn om in te wonen, niet om mee te speculeren’.
Op 19 juli van dit jaar legde Guangfa bank beslag op een deposito ter waarde van 132 miljoen renminbi, omdat de bank claimde dat Evergrande een lening niet had terugbetaald. Op dezelfde dag verbood de lokale overheid van Shaoyang in de Hunan provincie de verkoop van appartementen, nadat bleek dat de opbrengst niet ging naar de daarvoor bestemde bankrekening. Op 21 juli kondigden HSBC en drie andere financiers aan dat ze geen hypotheken meer zouden verstrekken aan kopers van niet-afgebouwde projecten van Evergrande. Op 23 juli kwam er nieuwe regelgeving die het projectontwikkelaars nog moeilijker maakte. De regelgeving was gedateerd 13 juli, wat betekende dat de lokale overheid van Shaoyang waarschijnlijk al acteerde op deze regelgeving. Toch kwam Evergrande deze drie problemen op 20 juli te boven. Het meningsverschil met Guangfa werd bijgelegd, de appartementen in Shaoyang mochten weer worden verkocht en ook de banken onder leiding van HSBC waren hun positie aan het heroverwegen.
Het probleem dat bleef was dat Evergrande relatief veel vreemd vermogen nodig had, waardoor problemen bij de (her)financiering snel kunnen zorgen voor liquiditeitsproblemen. En de kredietcrisis heeft geleerd dat bedrijven niet omvallen vanwege een slechte solvabiliteit, maar wel vanwege een tekort aan liquiditeit. Om er voor te zorgen dat er geld binnenkwam, moest er vastgoed worden verkocht. Dat kan door de prijs te verlagen. In juni lag de gemiddelde verkoopprijs dan ook 8 procent lager dan in januari. Lokale overheden bleken niet gecharmeerd te zijn van de prijsdumping door Evergrande. Inmiddels wordt er dit jaar waarschijnlijk 4 procent minder gebouwd dan vorig jaar. Gelukkig is de huizenvoorraad in China historisch laag en zijn Chinezen zelf niet excessief gefinancierd. Chinezen stoppen vooral veel spaargeld in het huis.
Door de strengere regels, de terughoudendheid van financiers en lokale blokkades bij het versneld uitponden kon Evergrande deze maand niet aan haar renteverplichtingen voldoen. Dan is er sprake van een default. Evergrande is met 300 miljard dollar schuld de helft van Lehman, maar is nog altijd ‘too big, to fail’. De markt rekent er op dat de overheid wel bijspringt, maar schrok wel van het aanbod dat investeerders hun geld konden terugkrijgen in natura en dat Evergrande daarvoor tot wel 50 procent korting gaf op het onderliggende vastgoed. Nu maar hopen dat de Chinezen met Evergrande niet dezelfde fout maken als de Amerikanen met Lehman.
Foto Han Dieperink, Pudong vanaf het kantoor van Fosun op de bund in Sjanghai